Modernes Gebäude mit Wohnungen zur Vermietung

Das ist das Immobilienjahr 2024

In Deutschland fehlen gut 700.000 Wohnungen. Fehlendes Angebot trifft auf hohe Nachfragen. Das bedeutet steigende Mieten und ein nicht abzusehendes Ende dieses Trends. In diesem Jahrzent wird sich an dieser Grundsituation vermutlich nichts mehr ändern. Darum sieht der Staat auch nicht untätig zu sondern fördert den Bau von Wohnungen 2024 noch stärker.

Was hat sich getan und was steckt überhaupt für Immobilieninvestoren/innen an Förderungen und Zuschüssen drin? Schauen wir uns das einmal im Überblick an.

Gesetze: Das Wachstumschancengesetz 2024

Es hat gedauert aber letztendlich hat sich die Ampel-Regierung zum Wachstumschancengesetz durchgerungen - ein wichtiges Gesetz. Trotzdem bekommt ein Großteil der deutschen Bevölkerung gar nicht mit, welche Vorteile das Wachstumschancengesetz mit sich bringt.

Gutverdienende (mit entsprechend hohem persönlichen Steuersatz) profitieren durch das staatliche Entgegenkommen dreifach:

Degressive Abschreibung

Mit dem Wachstumschancengesetz wird eine degressive Abschreibung von fünf Prozent eingeführt, die für alle Immobilien, deren Baubeginn oder Kauf im Zeitraum vom 1. Oktober 2023 bis zum 30. September 2029 erfolgt.

Dabei können im ersten Jahr fünf Prozent der Investitionssumme steuermindernd berücksichtigt werden und in den darauffolgenden Jahren jeweils fünf Prozent des verbleibenden Buchwerts.

Tipp: Ab dem elften Jahr ist eine linearen Abschreibungsmethode meist sinnvoller.

Pflanze durchbricht Kopfsteinpflaster
Welche Rolle spielt die Hebelwirkung beim Immobilieninvestment?

Hebelwirkung

Die Abschreibung für Neubauten lässt sich weiter hebeln. Investoren/innen können eine zusätzliche Sonderabschreibung (Sonder-Afa) in Anspruch nehmen. Diese ermöglicht es Eigentümern, über vier Jahre hinweg jeweils fünf Prozent der Baukosten zusätzlich geltend zu machen.

Wichtig - um die Sonderabschreibung in Anspruch zu nehmen, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Das Gebäude erreicht Effizienzhaus-40-Standard,
  • Das Gebäude trägt das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ (QNG),
  • Wohnungen bleiben mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken vermietet,

außerdem dürfen Anschaffungs- oder Herstellungskosten von 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen (4.000 Euro pro Quadratmeter sind maximal abzugsfähig).

Findet man ein solches Objekt, dann lässt sich mehr als die Hälfte des Gebäudewerts in den ersten 10 Jahren abschreiben. Von zinsgünstigen KfW-Darlehen, deren Zinsen ebenfalls steuerlich ansetzbar sind lässt sich weiter profitieren. Zu guter Letzt lässt sich das Investment dann ggf. steuerfrei verkaufen.

Zahlen und Fakten

Wir haben ausgerechnet, dass bei einem so gestalteten Wohnungsinvestments monatlich sogar Geld übrig bleibt - nach laufender Tilgung!

Erstes volles Jahr der Nutzung:

Anmerkung: wir nutzen hier eine vereinfachte und unverbindliche Darstellung.

Ausgangssituation
Kaufpreis inkl. NK 168.800,00€ *Annahme
Wohnfläche ~ 20m²  
AfA* ~ 150.000€  
Eigenkapital 18.800,00€  
Single, zu versteuerndes Einkommen 50.000€  
KfW-Darlehen** 150.000€ **0,95% Zins
    ** 3,05% Tilgung

Einnahmen & Ausgaben in der Übersicht

Einnahmen (mtl.) Ausgaben (mtl.)
Miete: 340,00€ Zins: 120,00€
Steuer Jahr 1-4: 250,00€ Tilgung: 385,00€
Steuer ab Jahr 5: 100,00€ Verw./Inst.: 40,00€
Einnahmen Jahr 1-4: 590,00€  
Einnahmen ab Jahr 5: 440,00€ Ausgaben: 545,00€
Mtl. Investitionsbetrag Jahr 1-4: +45,00€
Mtl. Investitionsbetrag ab 5. Jahr: -101,00€

Was denken Sie? Alles in allem doch eigentlich ein überschaubares Investment, setzt man die finanzielle Belastung der Tatsache entgegen, dass mit +/- 100€ eine Immobilie als Investment angeschafft wird.

Erhaltungsaufwand

Neben dem Erwerb können alle Grundstückseigentümer/innen auch die Kosten für die Wartung Ihrer Immobilie geltend machen. Dabei gibt es die Möglichkeit, diese Kosten entweder sofort oder über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren geltend zu machen.

Was fällt unter Erhaltungsaufwand?

Zum Erhaltungsaufwand zählen sämtliche Maßnahmen, die ausschließlich die bereits bestehende Bausubstanz bewahren, u.a.

  • die Sanierung der Außenhülle oder der Innenbereiche,
  • die Modernisierung von elektrischen Anlagen,
  • die Erneuerung der Bodenbeläge,
  • der Ersatz von Fenstern und Türen,

oder auch die Neueindeckung des Daches. Kosten bis zu 4.000 Euro pro Jahr können direkt von der Steuer abgezogen werden.

Erhaltungskosten vs. Herstellungsaufwendungen

Alle Maßnahmen, die den Wohnkomfort wesentlich erhöhen, die Gesamtgebrauchsdauer des Gebäudes verlängern oder zu einem erheblichen Anstieg der Miete führen, fallen unter die sogenannten Herstellungsaufwendungen.

Diese müssen gemeinsam mit den Erwerbskosten abgeschrieben werden, fallen also unter die laufende Abschreibung.

Übrigens: Übersteigen die Kosten für Maßnahmen an oder in der Wohnung ohne Mehrwertsteuer in den ersten drei Jahren 15 Prozent des Gebäudewertes, gelten diese als „anschaffungsnahe Herstellungsaufwendungen“, die ebenfalls nur zusammen mit den Erwerbskosten abgeschrieben werden können.

Und welche Abschreibungen sind sonst möglich?

Fahrtkosten = Anschaffungskosten? Fast.

Wenn Vermieter/innen zur Besichtigung einer Immobilie fahren, die sie später erwerben, zählen diese Fahrtkosten zu den Anschaffungskosten, auch die Fahrt zum Notar, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen, fällt darunter.

Werbungskosten

Fahrtkosten im Zusammenhang mit Immobilien, die letztlich nicht erworben wurden oder die im Zusammenhang mit potenziellen oder tatsächlichen Mietern stehen, auch zu Eigentümerversammlungen, können als Werbungskosten abgesetzt werden. Für Fahrten mit dem eigenen Fahrzeug darf die Kilometerpauschale von 0,30 Euro pro gefahrenem Kilometer geltend gemacht werden.

Verpflegungsmehraufwendungen

Darüber hinaus können Vermieter/innen die Verpflegungsmehraufwendungen in Anspruch nehmen: Sind sie auf einer Reise länger als acht Stunden von Ihrer Wohnung oder primären Arbeitsstätte entfernt, dürfen sie für den An- und Abreisetag bei mehrtägigen Aufenthalten einen Pauschbetrag von 14 Euro ansetzen. Für vollständige Reisetage können in der Steuererklärung 28 Euro beansprucht werden.

Werbung und Betriebskosten

Wenn Vermieter oder die Hausverwaltung Vermietungs-Anzeigen schalten, kann man diese Kosten von der Steuer abziehen. Das gilt auch für laufende Betriebskosten, wie beispielsweise für die Grundsteuer oder die Ge­bäude­ver­si­che­rung.

Wie? Basisrente und Immobilien?

Wer um die Ecke denkt, setzt noch mehr Geld ein, das normalerweise beim Finanzamt landen würde. Jede/r Deutsche hat einen Freibetrag bei Alters­vorsorgeaufwendungen in Höhe von 27.565,00 € (2024) pro Jahr. Ausgeschöpft wird dieser Freibetrag von kaum jemandem auch nur annähernd.

Wenn Sie in eine sogenannte „Basisrente“ investieren, sind diese Beträge seit 2023 zu 100% steuerlich absetzbar. Nehmen wir doch nochmal unser (vereinfachtes) Rechenbeispiel und unterstellen einen Beitrag von 450,00 €, der in die Basisrente investiert wird.

Wie ändert das unsere Berechnung?

Step 01      
Basisrente 450,00€ Steuervorteil 1.782,00€
       
Step 02      
Appartment, Kaufpreis 168.800,00€ * nur 1.000,00€ ‹‹
Eigenkapital 18.800€   782,00€
mtl. Aufwand -45,00€ ab 5. Jahr: 105,00€  
       
Miete 340,00€    
Steuervorteil 250,00€    
Annuität 0,95% + 3% 505,00€    
Verwaltung / Instand 40,00€    
       
Step 03      
Investmentfond 50,00€    
Zuzahlungen jährlich aus Steuer 500,00€ ‹‹ 282,00€ für Hausrat, Haftpflicht, Unfall, Rechtsschutz etc.
Geldscheine an einer Wäscheleine
Macht Eigenkapital einen Unterschied?

Thema Eigenkapital

Es kann interessant sein, sich für eine Immobilieninvestition zusätzliches Eigenkapital für die Finanzierung zu besorgen. Bausparkassen stellen in solchen Fällen bis zu 50.000 € unkompliziert zur Verfügung, die man nicht besichern muss. Das Beste: Auch die Zinsen und Gebühren kann man steuerlich verwerten.

Zukunftsperspektive

Wie sieht unsere Berechnung in 25 Jahren aus, wenn die Immobilie abbezahlt ist?

2049 Alter Kunde/in: 67 Jahr
558,00€ 2% Steigerung
1.111,00€  
1.669,00€  
276.934€ 2% Steigerung
43.157,00€ 4%

Was fehlt denn jetzt noch zum Immobilien-Investment?

Eigentlich fehlt doch jetzt nur noch das passende Investitionsobjekt, oder? Die FP Finanzpartner AG hat in mehr als 20 Jahren ein starkes, deutschlandweites Kompetenz-Netzwerk aufgebaut. In unserem Netzwerk finden Sie Immobilienpartner, die hochwertige "All-inklusive-Wohnungen" zugeschnitten auf die Bedürfnisse von Kapitalanlegern/innen anbieten.

Neugierig geworden? Dann schreiben Sie uns gerne eine unverbindliche Anfrage - gerne suchen wir gemeinsam nach einem Angebot, das Ihren Wünschen und Vorstellungen entspricht!

Autor

Gemeinsam Kurs auf finanzielle Freiheit setzen. Ich bin gerne für Sie da!

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